南京市房产管理局主办的网站“南京网上房地产”数据显示，截止到昨日11时，南京商品房住宅可售套数达到35833套，而今年1至5月南京商品住宅成交量，相比去年同期少卖了近47％。 量跌价降，6月13日国家发改委公布的数据表明，南京5月份房价已出现负增长，据了解，城东、城北的部分楼盘单价跌幅已达到千元。 另据南京网尚研究机构6月11日发布的《2008年南京房地产潜在需求研究报告》，购买能力在6000元/平方米以下的市民数量最多，接近受访总量的四分之一，但目前江南八区商品住宅销售单价多在8000至10000元/平方米。 众多的市民猜测，房价会不会跌到我们期望的价位？南京房价是不是走到了一个大幅降价的“拐点”？在今年上半年的价格调整之后，是否有新一轮疯涨？为此，本报记者专访了中央财经大学博士生导师、中共江苏省委党校特岗教授李炳炎和海派经济学南京研究所教授刘东和。 涨 “房价出现‘拐点’”纯属谬论 刘东和（海派经济学南京研究所教授）：大桥近期的一把火（指6月2日凌晨的南京长江大桥引桥的火灾），已严重影响了购房者对江北板块的预期。毕竟在政府强势调控下，开发商们感觉到了压力。但就我个人认为，那种认为“南京房价出现拐点”的观点纯属谬论。因为从长远来看，南京房价不但不可能出现由高到低的转折点，相反还可能不断走高。 理由一：地方政府不希望地价降，其他成本也在涨 为什么呢？首先来看，房子属于特殊的商品，与彩电、轿车等宜损品的属性不一样，它是可以长期持有的不动产，而且每个人都需要。 再看它的商品属性，决定商品价格有成本和供求两个因素。从成本来讲，建材、人工费用在涨，另外由于土地的不可再生性，而且地方政府也需要土地这个“金口袋”，政府不希望地价降。从供求来说，市场目前的刚性需求量仍然较大，即使在三、两个月内楼市供大于求，但也不可能造成楼市价格的根本性逆转。从另外一方面看，人们对居住条件的要求越来越高，居住面积希望越来越大，所以这种自住需求会长期存在。 理由二：大学毕业生和小老板拉升南京房价 那么，南京房价又为何会长期居高，在全国省会城市中名列前茅，而且高得出奇呢？这其实与南京市场的两个特点密不可分。 一个特点，南京是优质教育资源密集型城市，大量的大学毕业生毕业后便留在了南京，而家中的父母甚至爷爷奶奶就把自己的数十年积蓄拿出来为孩子买房。另外一个特点，南京城市的包容性强，创业门槛相对较低，也使得准备开办中、小型企业的小老板们蜂拥而至，他们在此有一定经济实力后，多数会安家落户。可以说，这些毕业生和小老板们抬高了并将继续抬高南京的房价。 因此，依我看，想购房自住的，能买还是尽早买。 跌 房价还会进一步下降 李炳炎（中央财经大学博士生导师）：就南京的江北来说，从媒体报道的数据来看，一些楼盘下降了每平米千元左右。我觉得这里面，还有很多泡沫。在我看来，江北房价，就目前的整体配套来讲，两千多元一平米应该属于一个合理范围。而对于南京的整体房价，我觉得完全有可能进一步走低。 理由一：中央政府多种政策将平抑房价 尽管包括南京在内的一些城市的房价出现了松动，但总体来看，与百姓的承受能力还有很大的差距，对于广大的中低收入阶层来说，即使有银行按揭支持，也仍面临首付和还贷的较大压力。为了减轻百姓的压力，中央政府大大加强了商品房、廉租房的建设力度，也实施了包括限制购买二套房、实施从紧的货币政策等多种调控措施，随着时间推移，这些政策实施效果不断显现，房价终将会被平抑下来，而从长远来看，房价肯定会回归到一个理性状态。 理由二：经济规律将惩罚开发商 眼下仍然是开发商与诸多地方政府结成的利益集团在与百姓进行博弈。开发商不愿意轻易做出让步，为了利润，他们宁愿冒着可能碰个头破血流的风险。但是如果房价继续疯涨，而众多百姓长期无力购房，这种矛盾达到临界点一旦爆发后果不堪设想。那就不是开发商因为无法还清银行贷款而破产的问题了。越南出现的经济危机是面镜子，政府应该引起高度警惕。我想，就算行政手段短时间无法对楼市造成较大影响，经济规律也会惩罚那些无良开发商。 至于我们百姓，现在该不该买房，我觉得不妨观望一段时间再考虑，如果持人民币待购者人数众多，在目前银根紧缩的背景下，不知开发商们能支撑多久？ 《江南时报》 (2008-06-23)
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