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资金紧绷需求走低 北京房价暗降变明降 |
2008年06月19日 北京青年报
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资金紧绷 需求走低———
“我们买的楼盘上周降价了，每平方米报价下降了400多元，还不算暗降和打折的。”近日，京东某楼盘的业主张小姐曝出了这样的消息，引起了许多购房人的关注。有业内人士认为，在楼市观望氛围无明显改观、开发商资金压力日益沉重的今天，明折暗扣的效力已不再那么显著，迫使开发商不得不祭起“降价”这把双刃剑。价格明降的时代，或许已初露端倪。
●多个楼盘价格调整降价格局初现
张小姐所说的这个降价楼盘位于京东潮白河畔。她5月中旬在此购买了一套2居，当时均价为4950元/平方米。然而上周她却得到消息，新开的楼座中，同样的户型与楼层价格已下降了450元，而其他的户型，根据不同的楼层与朝向，还有1000元左右的降幅。而在专业人士眼中，张小姐所说的情况还只是冰山之一角，实际情况也许还要严重得多。
根据亚豪机构统计数据，目前该区域周边在售和即将入市的楼盘有将近30个，总供应面积约1406万平方米，且大多数项目为普通住宅产品。其中，百万平方米体量的超级大盘比比皆是。“如此大的供应量，即使是楼市行情好的时候，也需要不少时间来消化，更何况近半年来楼市一直很低迷。”一位专业人士指出。与此相应的是，这里个别楼盘的降幅已达到30%，更多楼盘正酝酿着新一轮的降价。
降价的不只是北京周边项目。据媒体报道，美景东方三期、喜福汇等一些市区项目的售价，都已比之前有了1000元左右的下调。
在这些具体的案例之外，统计数据也同样显示了房价明显的下降趋势。据统计，从今年2月份开始，北京住宅销售均价依次为13036元/
平方米、13090元/平
方米、13488元/平方米及13222元/平方米。通过数据分析，5月份首次出现今年以来均价下降的局面，环比4月均价下降266元/平方米，降幅达到了2%。
●资金紧绷需求走低两大因素推动降价
与房价的调整并肩而行的，是5月份成交量的回升。来自北京易居研究所的数据显示，5月住宅交易总量环比4月份上涨了4090套，涨幅达76%，期房住宅交易量环比4月则上涨了31%。为了应对京城楼市交易惨淡的现状，开发商采取了多种不同方式的促销手段：买房打折、买方送物业费、买房送车，甚至出现了买房送房。但是，在这众多方式中却罕有楼盘愿意直接降价。
而需求的走低与资金链的紧绷无疑是迫使开发商降价的两只巨手。北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，今年，至少萎缩了40%至50%的市场需求，从而导致了销售量急剧下降，由此，房地产企业面临的并不是缺钱的问题，而是面临缺少人气和市场需求的问题。另一方面，从目前各地的情况来看，由于销售回款的大幅度减少，以目前的开发节奏而论，开发商将出现4000亿至5000亿的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。
中房集团理事长孟晓苏认为，最近在有些城市特别是北京，楼市购买力已明显回升，但下半年应该还是处于理性回归阶段，去年的市场火爆情况也不可能再出现了。
●低开新盘火爆
老盘降价仍有顾虑
后面是推动降价的巨手，前方则是拴在长杆末端的胡萝卜。在冷淡的市场中，“逆势热销”是很多开发商可望而不可求的事，但近期以来出现的频率却在增高。
例如，端午节前后开盘的数个项目之中，金隅7090均价7500元/平方米，认购约260套，签约30套；银谷美泉均价13700元/平方米，认购约50套，签约也达50套左右；金色漫香林均价12000元/平方米，认购100套左右。业内人士认为，这些纯新盘之所以成交量高，主要是因为没有先期价格阻碍的压力，定价相对理性，总体上比周边项目价格低20%左右。 “由于新盘没有销售包袱，可以灵活制定其价格，为了实现销售目的，几乎近期所有新盘均采取低开策略。”东四环某项目开发商表示，北京房价下降或从纯新盘开始，如果大量纯新盘入市形成一定规模的话，纯新盘将主导北京楼市销售价格，届时老项目的后期将因此被迫下降。
虽然许多业内人士认为房价的调整将是不可避免的，但是否会以“明降”这种方式表现出来仍然是一个存疑的问题。有业内人士指出，一个楼盘价格的调整并不简单是利润的问题，牵涉到了诸多方面，尤其是降价对项目营销本身也存在负面的影响，这也是开发商迟迟不愿降价的一个原因。
北京伟业公司副总经理戴嘉宁认为，房地产市场目前正经历一个低谷期，但长远走势会是在不断的小波动中震荡上行的。未来市场是由刚性需求、经济增长的需求以及社会发展的需求在支撑。从开发商目前的营销思路来看，很少项目会在这个阶段冲高价。找准项目的市场定位，以理性的定价贴合市场的需求，并配合适时的促销活动，通过营销组合拳，来接政策组合拳的招式，让市场尽快进入震荡上扬的阶段，而不要过长地停留在低迷的周期。
此外，多数老项目最大的一个顾虑则是前期业主对降价的反应。“其实我们也做过降价的计划，但是一直没有付诸实施。因为据我所知，目前北京有几个降价的楼盘都是因为老业主不满而闹出了纠纷，有了这样的前车之鉴，我们也不敢轻易动价格。”一位开发商颇为无奈地说。
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